Immobilier : une exonération temporaire pour l’achat neuf

Depuis le 18 février 2025, un nouveau dispositif permet de donner plus d’argent à ses descendants sans subir de taxation, à condition que la somme soit consacrée à l’achat d’un bien immobilier neuf ou à la rénovation énergétique d’une résidence principale. 

Parents et grands-parents peuvent ainsi accorder un coup de pouce financier plus conséquent, à la faveur d’une exonération spéciale pouvant grimper jusqu’à 300 000 euros par bénéficiaire.
 

Une franchise additionnelle de 100 000 euros par donateur
La nouveauté réside dans l’instauration d’une franchise supplémentaire de 100 000 euros applicable pour chaque donateur (parent ou grand-parent). Cette somme vient s’ajouter aux abattements habituels, en particulier celui de 100 000 euros déjà prévu pour les dons effectués entre un parent et un enfant.
 

En clair, un jeune actif désirant acquérir un logement neuf peut désormais recevoir, en franchise de droits, 200 000 euros (au lieu de 100 000 euros) de chacun de ses parents, soit un total de 400 000 euros s’il est aidé par les deux. De même, si un grand-parent participe, un nouveau palier de 100 000 euros s’ouvre, ce qui porte l’exonération possible à 300 000 euros par donataire lorsqu’on ajoute tous les donateurs.
Pour autant, la loi fixe une limite globale : un bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 euros exonérés au titre de cette mesure, tous donateurs confondus. Une fois ce plafond atteint, les dons excédentaires sont soumis au régime fiscal classique.
 

Un gros avantage pour booster l’apport personnel
Avant l’entrée en vigueur de ce dispositif, il était déjà envisageable de donner plus de 100 000 euros à son enfant. Mais, au-delà de cet abattement, les sommes étaient soumises à des droits de donation (18 194 euros pour 100 000 euros, par exemple).
Désormais, cette taxation tombe si l’argent finance effectivement l’achat d’un bien neuf ou la rénovation énergétique d’une résidence principale. La différence peut être substantielle.
• Exemple : Un futur acquéreur qui reçoit 400 000 euros de ses deux parents aurait auparavant dû régler 36 388 euros de droits, ne disposant que de 363 612 euros nets pour son projet. Avec la mesure actuelle, il conserve la totalité des 400 000 euros, sans frais fiscaux liés au don.
 

Un gain de pouvoir d’achat immobilier
Dans un marché du neuf souvent onéreux, disposer de 30 000 ou 40 000 euros supplémentaires peut faire la différence sur la surface et la qualité du logement visé. Sur des programmes de construction neuve, notamment dans des grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, il est courant de voir des prix dépassant les 5 000 à 10 000 euros le m² selon les secteurs.
• 5 m² gagnés à Paris : Avec un prix au mètre carré pouvant frôler les 10 000 euros dans la capitale, l’économie réalisée grâce à l’exonération s’avère loin d’être négligeable.
• 10 m² ou plus dans d’autres grandes métropoles : À Rennes, Nantes, Montpellier ou Toulouse, les tarifs oscillent plutôt entre 4 000 et 5 000 euros du m² dans des quartiers prisés. Le surplus dégagé peut facilement représenter une pièce supplémentaire ou un extérieur plus vaste.
 

Une mesure sous conditions précises
Comme l’a rappelé l’administration fiscale, pour que l’opération bénéficie de cette exonération temporaire, les fonds donnés doivent servir à acquérir un logement neuf ou à financer la rénovation énergétique d’une résidence principale. Autrement dit, ces sommes ne doivent pas être affectées à un achat secondaire ou locatif, ni à un projet de construction qui ne respecterait pas les critères de la réglementation en vigueur.
Il est également crucial que l’utilisation effective des fonds puisse être prouvée si l’administration le demande. En cas de doute, mieux vaut anticiper et conserver les justificatifs (compromis de vente, factures de travaux de rénovation, etc.).
 

Des règles avantageuses mais limitées dans le temps
Cette exonération temporaire, instaurée pour stimuler l’activité dans l’immobilier neuf et encourager les rénovations énergétiques, devrait s’appliquer pendant une période définie par la loi de finances. On peut donc s’attendre à ce qu’elle demeure en place jusqu’à une date butoir, sauf renouvellement voté par le Parlement.
Pour les familles qui envisageaient déjà de transmettre un patrimoine à leurs descendants, c’est une occasion de réduire le poids des droits tout en soutenant un projet concret. Les enfants peuvent ainsi bénéficier d’un apport personnel plus solide, ce qui les aide à boucler leur financement ou à disposer d’un logement plus spacieux dans des zones immobilières tendues.
 

En résumé
• Montant : Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 euros de plus qu’auparavant sans droits (dans la limite de 300 000 euros reçus par bénéficiaire).
• Cumul possible avec l’abattement classique : Les sommes exonérées se superposent à celles qui bénéficient déjà de l’abattement standard (100 000 euros entre parents et enfants).
• Utilisation fléchée : L’argent doit impérativement financer l’achat d’un logement neuf (pour résidence principale) ou une rénovation thermique importante, sous peine de perdre l’exonération.
• Efficacité pour l’emprunt : Avec un apport personnel bonifié, les bénéficiaires peuvent décrocher de meilleures conditions de prêt bancaire et accroître la surface achetable.
 

À terme, ce dispositif pourrait encourager davantage de transmissions de capital dans un contexte où l’accession à la propriété demeure un défi pour de nombreux ménages. Reste à vérifier si le succès de cette mesure incitera ou non les pouvoirs publics à pérenniser l’exonération ou à l’élargir à d’autres usages dans le secteur immobilier.